Бизнес-идея открытия мини-гостиницы или хостела

Цена: 7 000 тыс.руб.

Categories: ,

Tags: ,

Где лучше открывать мини-гостиницу/хостел: в Санкт-Петербурге или в Таллине?

Бизнес-идея мини-гостиниц и хостелов весьма распространена в крупных туристических городах. Организовывая хостел, надо понимать, что спрос на них бывает только в том случае, если город пользуется туристическим высоким спросом, и достаточно высокие цены на 1-2-местные номера в гостиницах. Также может быть специфический спрос в поселках, куда приезжают туристы-паломники, например, в Дивеево. В другом случае туристы предпочтут вариант гостиничных номеров с удобствами.

С другой стороны, в случае изменения спроса, бизнес можно переориентировать либо на недорогое 2-х местное размещение. А лучше, для того, чтобы бизнес был изначально устойчив, можно предлагать и 2-местный стандартные номера, и кровать в хостеле. Минимальное количество комнат, соответственно для одного хостела может быть не более 4 (для мужчин, для женщин, столовая и маленькая администраторская). Но, подобрать такое помещение в аренду или в собственность — достаточно трудно. Уже организованные гостиницы даже на правах аренды продаются как готовый бизнес.

Квартиры

Большой квартирный фонд в Санкт-Петербурге, при этом, сравнительно недорого можно взять большую коммунальную квартиру в долгосрочную аренду. Минусы в том, что помещения, как правило, считаются жилыми, а не коммерческими, в связи с чем при организации хостела/гостиницы могут быть проблемы с проверяющими органами. Требуется перевод помещения для коммерческого назначения.

Второй минус квартирного размещения — наличие только одного, в крайнем случае — двух санузлов, что категорически неудобно для гостей. Наибольшее количество коммунальных квартир — в Санкт-Петербурге. Часть из находящихся на 1этажах выкуплены под коммерческие помещения, именно их и стоит рассматривать для гостиницы.

В Таллине достаточно высокая стоимость ЖКХ, даже если квартира под сдачу будет простаивать только зимой — счет за отопление придет немалый. Цена за отопление квартир — примерно 0,9 евро за 1 кв.м.

Дома

Частный сектор лучше конечно развит в Таллине. В Санкт-Петербурге его почти нет, гостевые дома, расположенные по окраинам в области — пользуются сравнительно небольшим спросом в связи с удаленностью. Цены на дома в Таллине, которые можно рассматривать — от 250 тыс.евро, наибольшая часть предложений в районе 400 тыс.евро.

Стоимость кв.м. варьируется примерно в районе 1,5 тыс.евро, стоимость 1 спальни получится в районе 50 тыс.евро.

Для сравнения стоимость студии в Таллине — в районе 23-30 тыс. евро, что в принципе сопоставимо с ценами на студии на окраинах Санкт-Петербурга.

Особенностью частного сектора является сравнительно большие расходы на отопление. Покупатели предпочитают каминное или печное отопление, т.к. стоимость электроэнергии в Эстонии превышает пределы разумного. Впрочем, печное отопление может выйти дешевле. В целом, коммунальные услуги даже для населения в Эстонии выше, чем в России. Однако, для коммерческих помещений в РФ тарифы на ЖКХ выше, чем для жилых домов и квартир.

Коммерческие помещения

Самым наилучший вариантом является приобретение сразу помещения, которое предназначено для гостиниц: оборудованы санузлы, есть система пожаротушения, есть вспомогательные помещения, столовая, холл и другие важные моменты.

Однако большая гостиница на 10 номеров даже не в самом Таллине, а в лесной зоне будет стоить уже от 400 тыс.евро.

Возможно, есть целесообразность рассматривать варианты с арендой помещений. Цена за аренду гостиницу, конечно будет выше, чем за  аренду складских или производственных помещений, да и предложений для аренды гостиниц сравнительно немного — как в Санкт-Петербурге, так и в Таллине.

При заключении договора аренды обращайте внимание на регулирование вопроса поднятия арендной ставки. Когда ваш бизнес будет раскручен — арендодателю будет выгодно поднять плату за «прикормленное» место, поэтому есть смысл защитить свою торговую марку на официальном уровне, чтобы не потерять раскрученный бизнес.

Если арендодателю совсем запретить поднимать плату, то он расторгнет договор, с другой стороны его аппетиты лучше ограничить небольшим процентом, например, официальной ставкой инфляции + 1-5%.

Цены на услуги

Так как основная идея — это предоставление дешевых гостиничных услуг, то мы не будем рассматривать цены в 3-5 звездочных отелях, люксы и даже полулюксы. Нас интересуют номера эконом (стандарт) и стоимость место на кровати в хостелах.

Средние цены в сегменте «эконом» по состоянию на май 2018 года

 Наименование размещения Таллин СПб
кровать в 6-местном 884 650
2-местный номер 2500 2000

Естественно, цена за номер складывается из месторасположения, сезонности, удобства номера и собственно текущей заполненности мини-гостиницы. Важно будет оптимально разработать гибкую политику ценообразования, для того, чтобы хостел не пустовал и не работал в убыток.

Как видим цены на размещение в Таллине немного выше, чем в Питере, однако если рассматривать весь диапазон предложений петербургских гостиниц, то можно найти номера по более дорогим ценам. При этом конкуренция на рынке СПб очень высокая, много дешевых предложений со стороны квартир, которые сдаются посуточно.

Налоги по упрощенной системе налогообложения — 6% с доходов (либо 15% доходы минус расходы), чем льготная ставка НДС для гостиничного бизнеса в Эстонии — 9%. При этом, правительство Эстонии уже рассматривало вопрос о возвращении ставки на уровень 20%, как и для всего бизнеса.

Оборудование мини-гостиницы

Хостелы при кажущейся дешевизне инвестиций, имеют свои особенности, на которые потребуются дополнительные затраты. Хостелы, как правило, оборудуются двухъярусными кроватями, что с одной стороны дает экономию пространства, с другой ухудшает характеристики в плане безопасности. Если комнаты большие, то лучше разместить людей в 1 ярус и поднять чуть выше цену на услугу, либо ставить действительно удобные для подъема и прочные кровати.

Важно, что для хостелов надо продумать размещение небольшой столовой, где люди смогут попить чай, приготовить еду быстрого питания. Установка чайника в номер, где проживают 6 человек, может привести как к пожару, так и просто к неудобству и конфликтам. Ведь обязательно найдется человек, желающий перекусить ночью после долгой прогулки по городу, а остальные гости в это время уже будут хотеть спать.

В случае если душевые кабины размещены не в номерах, то они все равно должны быть в достаточном количестве, оборудованы полотенцесушителями, фенами, душевыми кабинами и другими сантехническими принадлежностями.

Современные гостиницы обязательно оборудуются безлимитным интернетом с роутером на раздачу по wi-fi, телевизорами, диванами в холле и другими благами.

Текущие расходы

И гостиница, и хостел требуют постоянного наличия работников:

— администратора,

— охраны,

— уборщиц (горничных).

Остальные должности в штате могут быть привлечены, а могут отсутствовать. К примеру, прачка нужна в том случае, если белье стирается своими силами, иногда комплекты белья просто сдаются в химчистку. Наборы, в которые входят полотенце, мыло, средства для бритья — обычно продаются для разового представления.

Выводы

Приобретение недвижимости в Эстонии российскими гражданами в настоящее время даёт право на получение 5-летней шенгенской визы. Однако вы понимаете, что в международных отношениях всё меняется и собственность легко может остаться без вашего присмотра.

Общие обзоры позволяют сказать, что спрос на гостиничные услуги в Санкт-Петербурге выше, но и конкуренция также более высока. Инвестиционные вложения и цены в столице Эстонии относительно, за счет высокого курса евро, пока чуть выше, чем окраины и пригороды Санкт-Петербурга. Однако, некоторые объекты недвижимости в  Центральном,  Адмиралтейском и Василеостровском районах Санкт-Петербурга могут стоить значительно выше за счет близости к историческим местам. Впрочем, в Таллине дорогие объекты в центре города также есть.

В целом, высокий уровень коммунальных расходов в Эстонии говорит о том, что более рентабельным будет бизнес в Санкт-Петербурге. Тем не менее, для каждого объекта недвижимости на рынке складывается индивидуальная ситуация, которая учитывает и транспортную доступность, и вид из окна, и результативность работы отдела маркетинга.

Если вы хотите открыть гостиницу, то лучше разработать бизнес-план с подробными расчетами, чтобы оценить эффективность инвестиций.

Мы предлагаем приобрести Готовый бизнес-план открытия гостиницы в Санкт-Петербурге с расчетами (.xls), а затем доработать его по вашим исходным данным.

Заказать готовый бизнес-план:

Заказ выполняется в течение 1 дня после предоплаты на расчетный счет ИП.

Доработка готового бизнес-плана по Вашими исходным данным и изменение анализа рынка на текущую дату производится по договору на выполнение работ по бизнес-планированию, стоимость работ определяется индивидуально.

Заказать бизнес-план