Новый ЗК РФ устранил практически все ограничения прав на приобретение в частную собственность земельных участков иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами и лицами без гражданства. Эти лица не могут иметь в собственности земельные участки лишь в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и в иных особых территориях, а также земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, на которые они могут приобретать лишь право долгосрочной аренды.
Собственник земельного участка вправе использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ (ст. 40 ЗК РФ). Данное положение определяет правовой характер отношений между гражданами, юридическими лицами с одной стороны и государством как основным собственном природных ресурсов — с другой.
3.2. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения также регулируются Земельным Кодексом РФ. Статья 36 ЗК закрепляет два принципа регулирования приобретения прав на земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, в тех случаях, когда на нем находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности или иных вещных правах.
Суть первого принципа заключается в том, что в любом случае, независимо от того на каком титуле лицо обладает объектом недвижимости, это лицо приобретает право на земельный участок. Второй принцип состоит в том, что ЗК закрепляет исключительное право приватизации данного земельного участка или приобретения права его аренды лицами — собственниками объектов недвижимости.
В п.3 и 4 настоящей статьи отражены особенности определения прав на земельный участок в зависимости от того, на каких титулах лица обладают объектами недвижимости, расположенными на неделимом земельном участке.
В том случае, если все здание принадлежит нескольким сособственникам и оно находится на неделимом земельном участке, то эти лица, по общему правилу, вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Когда часть здания находится в собственности одних лиц, а другая часть — на праве хозяйственного ведения или все здание принадлежит лицам на праве хозяйственного ведения, в этом случае допускается приобретение права аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Особенностью такого договора является включение в него условия о том, что стороны дают согласие на вступление в данный договор в будущем других владельцев помещений в этом здании.
Что касается федеральных казенных предприятий и государственных (муниципальных) учреждений, которые владеют помещениями в этом здании, то они вправе использовать земельный участок на праве сервитута (см. комментарий к ст.23 ЗК).
В ситуации, когда помещениями в здании владеют несколько федеральных казенных предприятий и государственных (муниципальных) учреждений, вопрос об их правах на землю решается следующим образом. Собственник участка принимает решение о его предоставлении одному из этих лиц на условиях постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст.20 ЗК). Другие лица приобретают право пользования участком на основании установления сервитута.
В п.5 и 6 ст.36 определена процедура приобретения прав лиц на земельные участки в случаях, когда их права на землю были ранее оформлены. В этом случае лицо обращается в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, к которому прилагается его кадастровый план. После этого соответствующий орган в течение двух недель должен предпринять следующие действия. Данный орган может принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или на титуле постоянного (бессрочного) пользования либо представить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка или его аренды.
Если права на землю соответствующих лиц не были оформлены (отсутствовал кадастровый план земельного участка), то по заявлению заинтересованного лица в месячный срок соответствующие органы готовят такой кадастровый план и утверждают проект границ участка (см. комментарий к ст.68 и 69 ЗК). Затем исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение двух недель с момента представления проекта границ участка принимает решение о передаче данного участка заявителю и направляет ему копию своего решения. После этого за счет заявителя устанавливаются границы земельного участка на местности и готовится кадастровый план участка.
Указанные условия приватизации земельных участков применяются в отношении как российских, так и иностранных граждан и юридических лиц и лиц без гражданства.