Кроме указанных норм, регулирующих порядок приватизации земельных участков в рассмотренных случаях, должны быть также соблюдены некоторые дополнительные условия. Исходя из содержания п.1 комментируемой статьи, реализация исключительного права на приватизацию земельного участка основана на положениях ЗК и соответствующих федеральных законов. Пока такие федеральные законы не приняты, действует следующий порядок.
Основаниями приобретения права частной собственности на землю при приватизации государственных и муниципальных предприятий являются следующие юридические факты: приватизация предприятия и заключение договора купли-продажи земельного участка.
Право граждан и юридических лиц приобретать земельные участки в собственность при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий было предусмотрено Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» (ВВС РФ. 1992. N 14. ст.761). Продажа земельных участков в собственность должна осуществляться органами, уполномоченными местными администрациями. Указ Президента РФ закрепил право собственника недвижимости приобрести в собственность и земельный участок, на котором находится это недвижимое имущество.
Данный принцип позднее был детализирован в указах Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» (с изм. от 25 января 1999 г.) (ВВС РФ. 1992. N 25. ст.1427; СЗ РФ. 1999. N 5. ст.651.) (в части регулирования продажи земельных участков приватизированным предприятиям при расширении и дополнительном строительстве); от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы» (п.8) и в разд. 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июня 1994 г. N 1535 (с изм. от 25 января 1999 г.) (СЗ РФ. 1994. N 13. ст.1478; 1999. N 5. ст.651).
Законодательством допускается возможность приватизации земельных участков, на которых расположены приватизируемые предприятия, иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц. Предусмотрено, что отказ в продаже находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка допускается исключительно в случаях, предусмотренных федеральным законом (п.4.2 Основных положений государственной программы приватизации).
Этот принцип получил свое подтверждение и конкретизацию в п.1 Указа Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» (СЗ РФ. 1996. N 8. ст.740), согласно которому граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно. Согласно п.2 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г.N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (с изм. от 3 ноября 1999 г.) (СЗ РФ. 1997. N 20. ст.2240; 1999. N 45. ст.5418) право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица собственники этих объектов недвижимости.
Закреплено также право физических и юридических лиц (российских, иностранных, а также лиц без гражданства) на приватизацию земельного участка, на котором (или под которым) расположено приватизированное ими предприятие.
Покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (с изм. и доп.от 5 августа 2000 г.) (СЗ РФ. 1997. N 30. ст.3595; 2000. N 32. ст.3332). Однако п.1 ст.9 указанного Федерального закона предусматривает ограничение в отношении таких покупателей: государственные и муниципальные унитарные учреждения, а также иные юридические лица, в уставном капитале которых доля РФ, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25%, не имеют права быть покупателями такого имущества.
Право приобрести в собственность земельные участки под приватизированными предприятиями, находящиеся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий, предоставляется следующим категориям физических и юридических лиц. К ним относятся: собственники приватизированных государственных и муниципальных предприятий или имущества, ранее сданного в аренду, в результате его выкупа; открытые акционерные общества, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации после продажи в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, не менее 75% их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, а также организации, не более 25% уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, в случае, если договор был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.
В случае перехода (в том числе при приватизации) права собственности на здание, строение, сооружение, помещение к нескольким собственникам право собственности на земельный участок переходит к этим лицам в размере, пропорциональном долям собственности на расположенный на нем основной объект недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между сособственниками указанного объекта не допускается. Сособственники получают безусловное право на приобретение соответствующей доли земельного участка. Отношения между ними регулируются правилами, установленными законодательством РФ, в том числе правилами о кондоминиуме.
Предусмотрены следующие условия продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Приобретение земельного участка собственником приватизированного предприятия является обязательным условием проведения коммерческого, инвестиционного конкурсов, аукциона по продаже приватизируемого предприятия и заключения договора купли-продажи этого предприятия. При приватизации предприятия составляется план его приватизации. В него включаются: ситуационный план расположения предприятия, данные о границах, размерах, местоположении земельного участка предприятия, экологических и инженерно-геологических условиях, уровне инженерного благоустройства территории и состоянии социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, объектах культурного и исторического значения, общего пользования, акт о нормативной цене земельного участка приватизируемого предприятия, размер земельного налога.
Согласно письму Госкомимущества РФ от 18 ноября 1992 г. N Ф-1786 «О перечне сведений о земельных участках, предоставляемых при приватизации предприятий» во всех случаях, когда здание (сооружение) входит в имущественный комплекс приватизируемого предприятия, документы, передаваемые в фонд имущества, должны содержать сведения о земельном участке. Отсутствие таких сведений является основанием для возврата документов.
Земельные участки продаются по цене земли в поселениях, устанавливаемой субъектом Федерации (согласно п.2 ст.2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Цена земли определяется в зависимости от численности населения. Следует также иметь в виду, что при продаже земельного участка к его стоимости применяются поправочные коэффициенты, утверждаемые Правительством РФ в соответствии с п.3 ст.2 указанного Закона.
Начальная цена продаваемого предприятия не включает в себя стоимость земельного участка. При определении величины уставного капитала цена земельного участка отражается в акте оценки стоимости имущества и не включается в уставный капитал.
В случае отсутствия документов, удостоверяющих право пользования государственного (муниципального) предприятия земельным участком, его площадь определяется в плане приватизации на основании данных по фактическому использованию земельного участка. В понятие «территория предприятия» включаются все участки, которые вместе с расположенными на них строениями находятся на балансе предприятия.
При приобретении в собственность земельного участка собственник расположенного на нем приватизированного предприятия, здания, сооружения, помещения представляет продавцу следующие документы: выписку из реестра акционеров (учредительного договора), подтверждающую, что не менее 75% уставного капитала юридического лица находится в частной собственности; договор купли-продажи или иной документ о праве собственности на здание, сооружение, помещение, приватизированное предприятие или копию утвержденного плана приватизации; заявку произвольной формы на приобретение в собственность земельного участка, а также план земельного участка либо сведения о его расположении и размерах, а также о величине нормативной цены земельного участка.
Заявка на приобретение в собственность земельного участка приватизированного предприятия принимается и регистрируется в день подачи продавцом только от собственников предприятия.
Порядок совершения договоров купли-продажи земельных участков регулируется Типовым договором купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, утвержденным Роскомземом и Госкомимуществом РФ 10-11 августа 1992 г. (Бюллетень нормативных актов Минюста России. 1992. N 11-12.)
Одновременно продавец направляет по одной копии этого договора в комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитектуры и градостроительства. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитектуры и градостроительства обязаны в течение двух месяцев представить для ознакомления заявителю подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в том числе о публичных сервитутах, установление которых было предусмотрено решениями соответствующих органов.
Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли-продажи земельного участка являются основанием для регистрации в установленном порядке права собственности на землю.
Споры о правомочности установления ограничений на использование земельного участка (в том числе о сервитутах) подлежат разрешению в судебном порядке.
Несколько иной порядок продажи земельных участков приватизированным предприятиям применяется в случаях их расширения и дополнительного строительства. Так, продажа земельных участков собственникам приватизированных предприятий для расширения и дополнительного строительства этих предприятий осуществляется на конкурсной или аукционной основе за счет земельных участков, которые не предоставлены никому в пользование или не сданы в аренду. К участию в конкурсе или аукционе допускаются только собственники приватизированных предприятий.
При проведении коммерческого или инвестиционного конкурсов право приобретения земельного участка передается покупателю, предложение которого полностью отвечает условиям и критериям конкурса. Условия коммерческого или инвестиционного конкурса могут включать: целевое использование участка, соблюдение экологических и архитектурно-планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству участка и др.
На аукционе земельные участки продаются в тех случаях, когда от покупателя не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования. При этом право собственности передается покупателю, предложившему в ходе торгов максимальную цену. Заявки для участия в конкурсе или аукционе принимаются продавцом в течение месяца со дня опубликования перечня участков земель, предлагаемых местной администрацией для продажи с указанием целевого использования земель. Заявки подаются собственниками приватизированных предприятий органу, уполномоченному выступать продавцом земельных участков.
В случаях, когда собственник приватизированного предприятия является единственным участником аукциона, коммерческого или инвестиционного конкурсов, земельный участок продается ему в собственность по стартовой цене, но не ниже цены земельного участка, определенной в порядке, указанном выше.
Для регулирования сделок купли-продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий значение имеет определение понятий «незастроенный земельный участок» и «застроенный земельный участок». Такие определения содержатся в разделе 4 Основных положений государственной программы приватизации.
Застроенными земельными участками в городах и населенных пунктах признаются участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения и сооружения. Застроенным земельным участком приватизированного предприятия считается вся территория предприятия, за исключением пустующих незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков.